Para incorporadoras, condomínios, investidores e financiadores, o efeito é ainda mais sensível. A rentabilidade já não pode ser calculada sobre a área bruta, uma licença examinada isoladamente deixa de oferecer segurança suficiente e a comercialização de lotes em desacordo com o comando judicial passa a expor o negócio a multas, paralisação de obras e até demolição de construções irregulares. O endurecimento prático decorre de decisão do juiz federal Raimundo Alves de Campos Jr., da 13ª Vara Federal em Alagoas, proferida no cumprimento de sentença relacionado a duas ações civis públicas. O título judicial já transitou em julgado e alcança empreendimentos situados entre a Praia do Francês e a Barra de São Miguel, incluindo a região conhecida como Dunas do Cavalo Russo.
O núcleo da ordem está na destinação mínima de 60% da área total de cada empreendimento para Reserva Particular do Patrimônio Natural. A área deverá ser contínua e conectada às reservas dos projetos vizinhos, formando um corredor ecológico. Estudos de Impacto Ambiental e de Vizinhança também terão de ser avaliados conjuntamente, levando em conta os efeitos cumulativos e sinérgicos da ocupação imobiliária em toda a região. A matrícula imobiliária tornou-se peça central desse controle.
As restrições precisam ser averbadas tanto na matrícula originária quanto nas matrículas individualizadas dos lotes. Também deverão aparecer nos contratos de compra e venda, escrituras, memoriais de incorporação e convenções de condomínio. A decisão ainda declarou nula a transferência das áreas protegidas a terceiros estranhos à relação condominial. A gestão técnica pode ser delegada, mas a responsabilidade ambiental permanece com o condomínio e os proprietários.
A força econômica do pronunciamento aparece nas sanções. A comercialização de cada lote em desconformidade pode gerar multa de R$ 100 mil, enquanto o descumprimento de cada obrigação está sujeito a multa diária de R$ 10 mil. Os valores deverão ser atualizados desde 23 de outubro de 2014, data de publicação da sentença originária. O juízo também admitiu a interdição de obras e a demolição de edificações irregulares, determinou a gratuidade das averbações em matrículas já abertas e exigiu que o órgão ambiental estadual demonstre o cumprimento das condicionantes e apresente a relação dos empreendimentos licenciados após o trânsito em julgado.
O primeiro movimento das empresas deve ocorrer na auditoria jurídica e ambiental. Não basta revisar a licença mais recente. Será necessário confrontar a poligonal do projeto, a constituição da reserva, os estudos técnicos, os contratos, o memorial de incorporação e cada matrícula derivada com o conteúdo do título judicial. Compradores e instituições financeiras também precisarão tratar o passivo ambiental como risco ligado ao próprio imóvel.
Uma certidão sem averbação, isoladamente, não elimina a possibilidade de cobrança das obrigações de preservação. Ganha quem já incorporou a proteção ambiental, a transparência registral e o custo de conservação ao modelo econômico do projeto. Perdem espaço os empreendimentos sustentados em aproveitamento intensivo da área ou na tentativa de separar a propriedade dos lotes da responsabilidade pela reserva. No campo tributário, o pronunciamento não cria imposto, benefício fiscal ou nova obrigação acessória.
O impacto será principalmente empresarial e contábil, com possível repercussão sobre o valor dos terrenos, o preço das unidades, as garantias oferecidas a bancos e o provisionamento de contingências. Nada disso nasceu agora. Em 2013, o Tribunal Regional Federal da 5ª Região já havia concedido liminar para impedir a emissão de licenças e autorizações ambientais na área destinada à conservação. A sentença foi publicada no ano seguinte e transitou em julgado.
A nova decisão transforma essa proteção, antes discutida em termos amplos, em uma matriz de cumprimento aplicável a cada empreendimento, matrícula e contrato. Como o pronunciamento foi proferido durante o cumprimento de sentença, eventual impugnação pode, em tese, ser levada ao tribunal por agravo de instrumento. O espaço para rediscutir a existência da obrigação ambiental, porém, é reduzido pela coisa julgada. A controvérsia recursal tende a se concentrar no alcance das determinações, nos prazos, na individualização das responsabilidades e na forma de cumprimento.
A divulgação oficial não informa a interposição de recurso nem a concessão de efeito suspensivo. O caso não foi apresentado como tema de repercussão geral ou recurso repetitivo. Sua principal conexão com precedente qualificado está no Tema 1.204 do Superior Tribunal de Justiça e na Súmula 623, segundo os quais as obrigações ambientais possuem natureza vinculada ao imóvel e podem ser exigidas dos proprietários ou possuidores atuais, dos anteriores ou de ambos, observadas as circunstâncias de cada aquisição. A decisão alagoana leva essa lógica para dentro do mercado imobiliário costeiro e retira força da tese de que a venda do lote seria suficiente para transferir ou encerrar a responsabilidade.
Conclusão Empresas com projetos na área protegida não devem esperar o início de uma execução individual ou a aplicação das multas. Antes de novas vendas, registros ou liberações financeiras, será necessário confirmar a reserva mínima de 60%, a continuidade do corredor ecológico, a validade dos estudos integrados e a inclusão das restrições em todos os documentos do empreendimento. Compradores e financiadores devem condicionar o negócio à apresentação dessas provas. Projetos situados fora da faixa territorial definida não são diretamente alcançados, mas a decisão mostra que sentenças ambientais coletivas podem continuar produzindo consequências econômicas muitos anos depois do trânsito em julgado.
Dados do processo Processo: 0001301-42.2012.4.05.8000 Tribunal: Justiça Federal da 5ª Região, 13ª Vara Federal da Seção Judiciária de Alagoas