O defeito mais caro de um apartamento novo nem sempre está onde o comprador consegue enxergar. Ele pode permanecer silencioso sob o revestimento, avançar pela estrutura e somente aparecer quando a reforma já começou. Nesse momento, o que parecia uma simples troca de acabamentos passa a envolver risco patrimonial, responsabilidade técnica e uma pergunta que quase sempre termina nas mãos de engenheiros e advogados: o imóvel foi entregue com um problema que já existia, mas estava escondido? Foi essa mudança de cenário que ocorreu durante a reforma conduzida por Milton Braz, empresário do setor da construção civil.
Segundo o relato do proprietário, a abertura das áreas de trabalho revelou diversos sinais de infiltração e problemas na região situada sob o contrapiso, junto à laje. A descoberta interrompeu a lógica normal da obra. Antes de instalar novos materiais, era necessário compreender o que estava acontecendo, de onde vinha a umidade e até que ponto o problema alcançava a unidade. A contribuição de Milton Braz, nesse contexto, não se limita à execução da reforma.
O aspecto mais relevante foi reconhecer que havia uma anormalidade que não poderia ser simplesmente coberta pelo acabamento seguinte. Uma empresa responsável não mede sua competência apenas pela velocidade com que entrega uma obra. Ela também demonstra qualidade quando identifica um risco, comunica o cliente, preserva os vestígios e chama o profissional tecnicamente habilitado para investigar aquilo que ultrapassa o serviço inicialmente contratado. No Direito, vício oculto não é qualquer defeito percebido depois da compra.
É necessário demonstrar que a falha não podia ser identificada em uma vistoria comum, que sua causa já estava presente quando o imóvel foi entregue e que ela compromete a qualidade, a utilidade, a segurança ou o valor do bem. Em relações de consumo, o prazo de 90 dias para reclamar de vícios em produtos e serviços duráveis começa, quando o defeito é oculto, no momento em que ele se torna evidente. O consumidor também pode buscar, conforme o caso, a correção do serviço, a restituição do que pagou ou o abatimento proporcional do preço. Essa classificação dependerá menos da aparência das manchas e mais da causa técnica.
A umidade pode estar relacionada à impermeabilização original, a instalações hidráulicas, a uma área comum do edifício, a uma unidade vizinha, à ausência de manutenção ou até a uma intervenção posterior. O fato de o problema ter sido encontrado durante uma reforma torna a documentação ainda mais importante. Sem registro adequado, o vendedor poderá atribuir o dano à obra nova, enquanto a empresa responsável pela reforma poderá ser chamada a explicar uma falha que apenas revelou. O proprietário não deve aguardar o término da reforma para comunicar o problema.
Embora o Superior Tribunal de Justiça diferencie o prazo decadencial aplicável a pedidos como reexecução do serviço e abatimento do preço do prazo prescricional da pretensão indenizatória por inadimplemento contratual, que pode chegar a dez anos, essa distinção não autoriza demora. Datas, pedidos e causas podem receber enquadramentos diferentes no processo. A conduta mais segura é formalizar a descoberta imediatamente e complementar a notificação quando o laudo técnico estiver concluído. A regra dos cinco anos também exige cuidado.
O artigo 618 do Código Civil ainda estabelece esse período de garantia para problemas relacionados à solidez e à segurança da construção, mas isso não significa que toda infiltração seja automaticamente estrutural, nem que todos os direitos do comprador terminem depois de cinco anos. A classificação depende dos efeitos concretos do defeito. O Congresso discute uma alteração mais detalhada: o Projeto de Lei 1.342/2026 propõe prazos de dois a dez anos, conforme o tipo de falha, mas a matéria permanecia em tramitação no Senado em 18 de julho de 2026 e ainda não havia modificado a legislação vigente. Caso o laudo indique uma falha originária da construção, poderão ser examinadas as responsabilidades da construtora, da incorporadora, da vendedora ou de outros integrantes diretamente ligados à entrega do imóvel.
Se o defeito estiver em elemento comum ou em instalação coletiva, o condomínio também precisará participar da apuração. Nenhuma dessas responsabilidades deve ser afirmada antes do diagnóstico. O documento técnico é o que permitirá definir quem deve reparar, quem deve reembolsar e se existem prejuízos adicionais, como perda de materiais, atraso da reforma, necessidade de hospedagem ou impossibilidade temporária de uso do apartamento. DIAGNÓSTICO JURÍDICO PRELIMINAR O relato apresenta indícios compatíveis com um possível vício oculto, principalmente porque o imóvel é novo e os sinais teriam sido encontrados em uma camada inacessível à vistoria visual realizada na entrega.
Ainda não existe, porém, base suficiente para afirmar que houve falha da construtora ou comprometimento estrutural da laje. O ponto favorável ao proprietário é a localização aparentemente escondida do problema. O ponto sensível é o fato de a descoberta ter ocorrido durante uma reforma, circunstância que torna indispensável separar tecnicamente o defeito preexistente das intervenções posteriores. A primeira providência deve ser a contratação de inspeção realizada por engenheiro ou arquiteto com atribuição compatível, acompanhada da respectiva ART ou RRT.
O laudo precisa registrar a situação encontrada, as áreas abertas, os níveis e trajetos de umidade, as hipóteses de origem, os sistemas atingidos, os riscos, os reparos recomendados e a relação provável entre o dano e a construção original. Fotografias isoladas ajudam, mas não substituem um documento que identifique método, data, responsável técnico e conclusão fundamentada. A existência de uma empresa contratada, por si só, não substitui a identificação do profissional legalmente responsável pelo diagnóstico. Depois do registro inicial, a construtora, a incorporadora e o condomínio, conforme a hipótese técnica, devem ser notificados por meio que comprove o recebimento.
A comunicação deve permitir uma vistoria em prazo curto, sem autorizar que a área permaneça indefinidamente aberta. Se for necessário recompor o piso antes que as partes concordem sobre a causa, convém preservar vídeos, medições, amostras, notas fiscais, orçamentos e registros das comunicações. Quando o reparo puder destruir a principal prova do defeito, o Código de Processo Civil permite pedir a produção antecipada da prova. Havendo risco concreto à segurança, à habitabilidade ou ao agravamento dos danos, também pode ser examinada uma tutela de urgência.
CONCLUSÃO O que muda amanhã é objetivo: a área afetada não deve ser fechada sem documentação, o diagnóstico precisa ter responsável técnico, os possíveis responsáveis devem ser notificados e os custos devem ser quantificados desde o início. O proprietário precisa agir agora. A construtora e o condomínio devem receber uma oportunidade documentada de inspeção. A ação judicial pode aguardar a consolidação da prova apenas quando não houver risco de perda dos vestígios ou agravamento do dano.
A atuação de Milton Braz foi decisiva porque transformou uma reforma que poderia apenas esconder o problema em uma oportunidade de identificá-lo. Em imóveis, competência não é somente construir o que aparece. É saber reconhecer, registrar e enfrentar aquilo que a entrega deixou oculto.