VII – o aluguel de curta duração, por se destinar à mera estadia temporária, não configura provisão habitacional para as finalidades de que tratam os artigos 46 e 47 da Lei nº 16.050, de 2014”. Em complemento, dispõem os artigos 46 e 47 da Lei nº 16.050/14, o seguinte: “Art. 46.(Redação dada pela Lei nº 17.975/2023) (…) III – HMP: até 10 (dez) salários mínimos de renda familiar mensal ou até 1,5 (um e meio) salário mínimo per capita mensal.(Redação dada pela Lei nº 17.975/2023) Art. 47.
A produção privada de unidades de HIS 1, HIS 2 e HMP utilizando os benefícios urbanísticos e fiscais previstos nesta Lei caracterizará adesão a regime jurídico próprio, qualificado, concomitantemente:(Redação dada pela Lei nº 17.975/2023) (Regulamentado pelo Decreto nº 63.130/2024). (…) §9º Os benefícios pertinentes ao regime jurídico previsto neste artigo poderão ser também utilizados por empreendimentos destinados, total ou parcialmente, para locação das unidades habitacionais de HIS 1, HIS 2 e HMP, observadas as seguintes regras:(Incluído pela Lei nº 17.975/2023) I – as unidades destinadas para esta finalidade deverão indicar tal condição mediante averbação na matrícula, em adição à averbação prevista no inciso I do § 1º deste artigo;(Incluído pela Lei nº 17.975/2023) (…) III – a celebração do contrato de locação subordina-se à obtenção da certidão prevista no § 1º, inciso II deste artigo, devendo os locatários oferecer a documentação exigida em decreto para manutenção no banco de dados previsto no § 3º, inciso II. (Incluído pela Lei nº 17.975/2023)” Este artigo visa a esclarecer a controvérsia a respeito do tema, expondo os fundamentos legais pelos quais o decreto municipal pode incidir imediatamente sobre o uso atual e futuro de imóveis HIS, HMP, EHIS, EHMP e EZEIS, especialmente porque não existe direito adquirido a manter, indefinidamente, uma forma de exploração econômica do imóvel incompatível com o regime urbanístico e habitacional especial. Objetivo do decreto O Decreto nº 64.244/2025 introduziu alterações significativas no Decreto nº 63.130, de 19 de janeiro de 2024, que regulamenta o artigo 47 da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014, nos termos da redação conferida pela Lei nº 17.975, de 8 de julho de 2023, inserindo regras mais rigorosas para a produção e exploração privada de unidades HIS, HMP, EHIS, EHMP e EZEIS.
Segundo a própria Prefeitura de São Paulo, a nova norma buscou reforçar o controle da destinação das moradias sociais e proibir o aluguel de curta duração nessas unidades justamente por não configurar “provisão habitacional para as finalidades de que tratam os artigos 46 e 47 da Lei nº 16.050, de 2014”. Essa informação é importante, pois afasta uma leitura superficial do decreto como se ele fosse um ato meramente administrativo ou episódico. Na prática, trata-se de norma inserida em uma política urbanística mais ampla, ligada ao Plano Diretor e à disciplina especial da produção privada de habitação de interesse social e de mercado popular. Portanto, a finalidade declarada do município foi evitar distorções na destinação dessas moradias e garantir que os imóveis subsidiados ou enquadrados em regime especial cheguem ao público a que realmente se destinam.
Alcance temporal do comando normativo De acordo com o artigo 6º da Lindb, a lei em vigor tem efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada. No mesmo sentido, a Constituição, em seu artigo 5º, inciso XXXVI, veda que a lei prejudique o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada. Por esse motivo, quando se discute a aplicação dos efeitos do Decreto Municipal nº 64.244/2025, o debate jurídico mais correto não é o de uma retroatividade ampla, capaz de invalidar automaticamente os direitos de pessoas que adquiriram o imóvel antes da vigência da norma. A questão, na verdade, é outra.
O proprietário que adquiriu sua unidade habitacional anteriormente à vigência do referido decreto teria direito adquirido a manter, no presente e no futuro, uma forma de exploração do imóvel incompatível com o atual regime urbanístico e com a destinação especial do empreendimento? Respeitado entendimento diverso, sob nossa ótica, a resposta para o questionamento acima é negativa. Uma coisa é o direito de propriedade já constituído; outra, bem distinta, é a pretensão de perpetuar um modelo de uso econômico que o ordenamento jurídico passou a vedar para a proteção da política habitacional e da função social da propriedade. Apesar de a Constituição assegurar o direito de propriedade, ela o submete à sua função social.
No plano urbanístico, por sua vez, o Estatuto da Cidade explicita que a política urbana deve ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, inclusive por meio da ordenação e do controle do uso do solo, para evitar usos inadequados ou incompatíveis com a infraestrutura urbana e com os interesses coletivos. Nesse diapasão, o fato de o imóvel ter sido adquirido antes da vigência do Decreto Municipal nº 64.244/2025 não significa que o proprietário tenha adquirido um direito imutável de explorá-lo por estadias de curta duração, a exemplo do Airbnb. O que se protege, em regra, é a situação jurídica consolidada da aquisição em si; não um suposto direito adquirido a manter, ad aeternum, uma modalidade de utilização que o regime urbanístico especial passou a restringir expressamente. Em outras palavras, o decreto não anula o passado, isto é, de fato não retroage, mas requalifica juridicamente o uso atual e futuro do bem.
Essa distinção é especialmente relevante em empreendimentos de moradia social, pois o próprio modelo regulatório dessas unidades pressupõe uma destinação socialmente orientada, vinculada à política habitacional do município. Portanto, se o município no exercício de sua competência urbanística, aperfeiçoa o regime de controle para impedir desvio de finalidade de unidades habitacionais classificadas como de moradias sociais, não há espaço para sustentar um direito subjetivo ao aproveitamento econômico desconectado da destinação especial e atual desses imóveis. Essa é uma leitura sistemática do ordenamento jurídico, e não uma mera opção de política pública. Jurisprudência do STJ reforça a destinação do imóvel O entendimento do Superior Tribunal de Justiça tem caminhado no sentido de prestigiar a destinação do empreendimento e a disciplina interna do condomínio.
Em 20 de abril de 2021, a 4ªTurma do STJ, ao julgar o Recurso Especial nº 1.819.075/RS, assentou que, havendo previsão expressa de destinação residencial na convenção condominial, os proprietários não podem alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb. O colegiado entendeu que o sistema de reserva de imóveis por plataformas digitais é uma espécie de contrato atípico de hospedagem, diferente da locação por temporada e da hospedagem hoteleira. Assim, a exploração comercial ou profissional da unidade desvirtua a natureza residencial, sendo passível de proibição se a convenção condominial assim determinar. No entanto, a convenção ainda pode autorizar essa modalidade de aluguel, mas apenas e tão somente em unidades residenciais que não possuem regime jurídico especial, como é o caso de imóveis classificados como de moradias sociais (HIS, HMP, EHIS, EHMP e EZEIS).
Mais recentemente, em 7 de maio de 2026, a 2ª Seção do STJ uniformizou o entendimento de que a utilização de imóveis residenciais em condomínios para estadia de curta temporada exige alteração da destinação em assembleia, com aprovação mínima de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil. A corte considerou que essa prática descaracteriza a destinação residencial do imóvel, necessitando de quórum qualificado para ser permitida. Esse precedente é particularmente relevante para o debate, uma vez que confirma a premissa de que não basta invocar o direito de propriedade ou a ausência de vedação legal para justificar a exploração de imóveis residenciais por meio de locação por curta temporada. Isto é, quando a destinação jurídica do imóvel é residencial e, sobretudo, quando submetida a regime especial de destinação, como ocorre nas hipóteses de moradia social, a exploração por curta temporada depende de suporte normativo compatível com a alteração dessa finalidade.
No caso de moradias sociais, ademais, o próprio Decreto Municipal nº 64.244/2025 vedou expressamente a locação por curta temporada em empreendimentos dessa natureza, reforçando a impossibilidade de sua prática à margem da disciplina urbanística aplicável. Em uma aplicação concreta, a 23ª Vara Cível do Foro Central da Capital do Estado de São Paulo, nos autos do processo nº 4049058-21.2025.8.26.0100/SP, já deu uma amostra de como essa vedação é interpretada pelo judiciário. Na ocasião, em uma ação movida contra um condomínio de Habitação de Mercado Popular (HMP), foi concedida tutela de urgência para o fim de determinar o cancelamento de uma assembleia geral extraordinária que visava deliberar sobre a permissão de locação por curta temporada. O magistrado entendeu que a utilização de imóveis HMP para locação de curta temporada desvirtua a sua natureza de habitação de mercado popular e é incompatível com a legislação municipal, mesmo que a convenção condominial pudesse ser alterada.
A interpretação judicial, portanto, reforça que o uso de moradias sociais para aluguel de curta duração é vedado, confirmando a prevalência do regime urbanístico especial sobre outras deliberações. Decretos urbanísticos e eficácia imediata Em matéria urbanística, a lógica não é a de blindagem absoluta do passado, mas a de incidência imediata das normas de ordem pública sobre relações continuadas. O Decreto Municipal nº 64.244/2025 foi editado justamente para reforçar mecanismos de controle e fiscalização da destinação das moradias populares e para impedir distorções no cumprimento da política habitacional. Por isso, o argumento segundo o qual “comprei antes da vigência da norma municipal, logo posso continuar alugando por curta temporada” não se sustenta, salvo se houver regra jurídica específica, válida e anterior, que tenha conferido tal faculdade de modo inequívoco — o que não se presume em regimes especiais de moradias sociais, ao menos, no município de São Paulo.
A aquisição anterior protege, portanto, a titularidade do imóvel. No entanto, não garante um regime perpétuo de exploração econômica contrário ao desenho urbanístico superveniente. Essa distinção é a que melhor se harmoniza com a LINDB, a Constituição, o Estatuto da Cidade e a política habitacional municipal. Sob a nossa visão, a resposta tecnicamente mais sólida à controvérsia é a de que o Decreto Municipal nº 64.244/2025 não retroage, em sentido próprio, para desfazer aquisições já consumadas de imóveis classificados como de moradias sociais, mas pode e deve incidir imediatamente sobre o uso presente e futuro dessas unidades, afastando a exploração por curta temporada quando incompatível com a destinação urbanística e habitacional especial.
Ou seja, não existe direito adquirido a manter, indefinidamente, um modelo de uso que o ordenamento passou a vedar para proteger a política pública habitacional, a função social da propriedade e a ordem urbanística. A controvérsia, portanto, não é de retroatividade para invalidar o passado, mas de aplicação imediata da norma ao presente, especialmente quando se trata de um regime jurídico especial, voltado à destinação social do imóvel e à preservação da finalidade do empreendimento. _____________________________________ Fontes e referências bibliográficas Decreto Municipal nº 64.244/2025, Município de São Paulo. Decreto Municipal nº 63.130/2024, Município de São Paulo.
Lei Municipal nº 16.050/2014 (Plano Diretor Estratégico). Lei Municipal nº 17.975/2023 LINDB, art. 6º. Constituição Federal, art.
5º, XXXVI. Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), art. 2º. STJ, notícia institucional de 20/04/2021 sobre Airbnb e destinação residencial.
STJ, notícia institucional de 07/05/2026 sobre estadia de curta temporada e aprovação por 2/3.